«Anlass zu Besorgnis»: Das macht das knappe Angebot mit den Mieten in Schaffhausen

Wer in der Schweiz eine bezahlbare Wohnung sucht, der braucht Geduld und Glück: Die Nachfrage ist ungleich höher als das Angebot. Die Folge: Die Preise sind auch 2024 gestiegen, wie der Homegate Mietindex aufzeigt. Die Angebotsmieten legten im Vergleich zum Dezember 2023 schweizweit um 3,2 Prozent zu. Jedoch nicht überall gleich stark, je nach Kanton und Stadt variieren die Preisanstiege markant.

Im Kanton Schaffhausen ist die Zunahme mit 5,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr überdurchschnittlich. Noch stärker stiegen die Mieten in der Zentralschweiz: Nidwalden (plus 11,4 Prozent), Zug (plus 10,1 Prozent) und Luzern (plus 7,7 Prozent) hatten hohe Werte zu verzeichnen. Die Autoren erklären sich das teilweise mit der «überschwappenden Nachfrage aus dem Kanton Zürich» – ein Faktor, der auch den Anstieg in Schaffhausen begründen könnte.

Es gibt aber auch gute Neuigkeiten für Mieter: Mehrere Sondereffekte, die 2023 das Portemonnaie noch belastet haben, fielen 2024 weg, etwa der starke Anstieg der Energiepreise, der zu höheren Nebenkosten führte. Auch wurde der Referenzzinssatz nicht mehr erhöht, er wird nach der Leitzinssenkung der Nationalbank sogar demnächst wieder fallen.

Deutschschweiz besonders betroffen

Der Wohnmonitor des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) kommt zum Schluss, dass der Wohnungsmarkt sich zwar etwas entspannt hat, allerdings auf Kosten steigender Preise. Heisst: Die Nachfrage wurde gedämpft, weil nicht alle dazu bereit waren, die hohen Preise zu bezahlen. Die Knappheit betrifft in erster Linie die Deutschschweiz, einen besonders grossen Nachfrageüberhang beobachtet das BWO in Graubünden, im Berner Oberland und in der Innerschweiz. Auch in Schaffhausen übersteigt die Nachfrage das Angebot leicht.

Darunter leiden besonders Haushalte mit schwacher bis mässiger Kaufkraft, für sie ist die Situation angespannt, schreibt das BWO. Problematisch sei insbesondere, dass die Haushalte mit tiefem Einkommen gemeinsam mit der Mittelschicht fast 80 Prozent aller mietenden Haushalte ausmachen – die für diese Haushalte erschwinglichen Objekte entsprechen allerdings nicht mal 50 Prozent: eine deutliche Mangelsituation. Jede zweite Wohnung, die vermietet wird, können sich also nur Haushalte mit hohem Einkommen leisten. Doch diese machen bloss 22 Prozent aller Mieter aus.

Wenn fast die Hälfte für die Miete draufgeht

In puncto Wohnkostenbelastung hat dies drastische Auswirkungen. Eine Faustregel besagt, dass die Mietkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen sollten. Schon 2018 gingen bei einkommensschwachen Haushalten durchschnittlich 40,8 Prozent für die Miete drauf – 2022 stieg dieser Wert auf 44,8 Prozent und dürfte auch künftig weiter zunehmen. Der Mittelwert der Wohnkostenbelastung aller mietenden Haushalte hat sich von 23,0 auf 25,4 Prozent erhöht.

Seit mehreren Jahren rückläufig ist die Wohneigentumsquote. 2023 lag sie bei 35,7 Prozent, fünf Jahre zuvor war es noch ein knappes Prozent mehr.

Das BWO rüffelt im Wohnmonitor die ungenügende Bautätigkeit. Für die nächsten zwei Jahre sei sie schon weitgehend bestimmt und mit Blick auf die Zuwachsraten der Haushalte «eindeutig zu gering». So könne keine Verbesserung der Versorgungssituation erreicht werden; insbesondere, wenn man vom aktuellen Verdichtungsverhalten bei der Bautätigkeit ausgehe. Fazit des Bundesamts: «Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt gibt weiterhin zu Besorgnis Anlass.» Und eine unmittelbare Besserung ist nicht in Sicht.

Ist Schaffhausen «entspannt»?

Wirft man dann einen Blick auf den Schweizer Mietwohnungsmarkt, sieht es für Schaffhausen sogar recht rosig aus, wie der Nachfragemonitor aufzeigt. Er unterteilt den Markt anhand der Angebotsziffer (Anteil an Mietwohnungen, die inseriert werden) und der Insertionsdauer (Dauer der Aufschaltung eines Wohnungsinserats) in vier Typen: statisch (knappes Angebot, langsame Vergabe), entspannt (grosses Angebot, langsame Vergabe), angespannt (knappes Angebot, schnelle Vergabe) und dynamisch (grosses Angebot, schnelle Vergabe).

Sowohl die Kernstadt als auch der Kanton Schaffhausen werden der Kategorie «entspannt» zugeteilt. Heisst konkret: In Schaffhausen beträgt die Insertionsdauer durchschnittlich länger als 26 Tage und die Angebotsziffer liegt bei über 3,5 Prozent; die ausgewählten Zahlen markieren jeweils den Medianwert aller Schweizer Regionen. Im landesweiten Vergleich steht der Schaffhauser Wohnungsmarkt also, trotz aller Schwierigkeiten, nicht so schlecht da.