Schweizerische Nationalbank senkt Leitzins auf 0 Prozent – was das für Hypotheken, Immobilienpreise und Sparguthaben bedeutet

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins nochmals gesenkt, von 0,25 auf 0 Prozent. Das ist eine Premiere. Die SNB ist dorthin gegangen, wo sie bisher nie war in ihrer bald 120-jährigen Geschichte: auf die Null. SNB-Präsident Martin Schlegel sagte in seiner Rede: «Wir senken den SNB-Leitzins heute auf 0 Prozent, an die Grenze zum negativen Bereich.»

Auf ihren bisherigen Reisen in den negativen Bereich und heraus hatte die SNB die Null immer übersprungen. Auf minus 0,25 Prozent ging sie zuletzt Ende 2014, dann senkte sie Anfang 2015 auf minus 0,75 Prozent und stellte damit den tiefsten Leitzins der Welt. Mit der Corona-Inflation ging die SNB wieder über die Null-Linie, ohne dort einen Zwischenstopp zu machen. Jetzt ist sie erstmals dort angelangt. Das hat Folgen für Hypotheken, Eigenheime und Sparkonten.

Die wichtigsten Fragen und Antworten.

1. Warum musste die SNB den Leitzins überhaupt senken?

Die Inflation war zu schwach. Das zeigte sich zuletzt durch eine negative Jahresinflation. Im Mai lagen die Konsumentenpreise leicht tiefer als ein Jahr zuvor. «Der Inflationsdruck ist zurückgegangen», sagte SNB-Präsident Martin Schlegel. Fallen die Preise noch stärker, hat die Schweiz keine stabilen Preise mehr, sondern Deflation. Viele Betriebe würden in die Klemme geraten: Auf der einen Seite hätten sie sinkende Einnahmen, auf der anderen inflationsbereinigt steigende Schulden.

2. Was passiert mit den Hypothekarzinsen?

Der Abwärtstrend setzt sich fort. Schon vor dem SNB-Entscheid sah es laut der Bank Raiffeisen mehr und mehr danach aus, dass wieder eine «längere Phase tiefer, wenn nicht sogar negativer Zinsen bevorsteht». Die Zinsen auf Hypotheken sind allein in den letzten drei Monaten nochmals stark gesunken.

Zum Beispiel lag beim Hypothekenberater Moneypark das günstigste Angebot für eine 5-jährige Hypothek kürzlich bei 0,82 Prozent und damit 0,57 Prozentpunkte tiefer als noch vor drei Monaten. Nach dem Entscheid werden Saron-Hypotheken nun nochmals 0,25 Prozentpunkte tiefer notieren. Oder sie sollten es zumindest.

Denn wie Moneypark-Chef Lukas Vogt sagt, sei beim letzten SNB-Entscheid im März nicht die volle Zinssenkung weitergegeben worden. Bei den Festhypotheken hingegen rechnet Vogt nicht mit viel Bewegung. Die Märkte hätten die Senkung vorweggenommen.

3. Was passiert mit den Hypothekarzinsen, falls die SNB bald einen Negativzins einführt?

Mit dem SNB-Nullzins werden die Zinsen auf Saron-Hypotheken wieder so tief sein wie vor Corona – und weiter fallen werden sie nicht, selbst wenn die SNB bald einen Negativzins einführt. Der Grund: Die Banken machen bei den Zinsen auf Saron-Hypotheken den Weg in den negativen Bereich nicht mit. Sie schlagen auf die Null ihre Marge – und bieten dann Saron-Hypotheken mit diesem Zins an.

«Ob der Leitzins bei null oder im negativen Bereich liegt, spielt für die Hypothekarnehmer mit Saron-Hypotheken keine Rolle. Es bleibt so oder so die Marge der Banken», sagt Moneypark-Chef Vogt. «Die Zinsen auf Saron-Hypotheken dürften deshalb durchschnittlich bei rund 0,95 Prozent zu liegen kommen.»

Bei den Festhypotheken hingegen sind die Zinsen noch nicht wieder so tief wie vor der Corona-Inflation. Bei der Online-Beratungsfirma Hypotheke.ch etwa lagen sie damals durchschnittlich bei 1 Prozent für 10-jährige Hypotheken. Aktuell sind es 1,4 Prozent. Falls die SNB einen Negativzins einführt, würden Festhypotheken nochmals günstiger.

4. Was ist besser, Saron- oder Festhypothek?

Bei Festhypotheken wird ein fester Zinssatz für eine bestimmte Anzahl Jahre vereinbart, mit einer Bank oder Versicherung. Bei Saron-Hypotheken steigt und fällt der Zins mit dem Saron – also dem Swiss Average Rate Overnight. Dieser wird aus den Zinsen berechnet, zu denen sich Banken und Versicherungen sehr kurzfristig Geld ausleihen, also über Nacht.

Ist also Saron besser oder eine Festhypothek? Beim VZ Vermögenszentrum hat Experte Adrian Wenger hierzu eine klare Antwort: «Für Saron-Hypotheken zahlte man in den letzten 30 Jahren fast immer deutlich weniger.» Wenn man 10-Jahres-Perioden ab 1993 anschaut, war Saron immer günstiger als 10-jährige Festhypotheken (siehe Tabelle).

5. Was sind die Folgen für die Eigenheimpreise?

Mit den tieferen Zinsen steigt die Nachfrage nach Eigenheimen. Zugleich bleibt das Angebot knapp, vor allem weil der Wohnungsbau stark eingeschränkt wird durch die Revision des Raumplanungsgesetzes von 2013. Im Interview sagt Christian Hilber, Immobilienprofessor an der Universität Zürich: «Ich halte diese Revision für den Ursprung der aktuellen Krise des erschwinglichen Wohnraums.»

Mit den tieferen Zinsen erhält der Immobilienmarkt also noch mehr Schub – im mittlerweile 25. Jahr mit fast durchgehend steigenden Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Der Immobilienberater Wüest Partner hat die Daten zu dieser Entwicklung gesammelt, indem er die in Inseraten geforderten Preise erfasst hat. Dabei zeigt sich: Für Einfamilienhäuser wurden im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Jahr 2000 durchschnittlich 98 Prozent höhere Preise verlangt. Es gab also über 25 Jahre hinweg fast eine Verdoppelung.

Noch weit stärker in die Höhe ging es in den Kantonen Zug mit 173 Prozent, Genf mit 166 Prozent und Basel-Stadt mit 160 Prozent. Weit zurück blieben hingegen Graubünden, Appenzell Ausserrhoden und Glarus mit 56, 50 und 23 Prozent. Zum Vergleich: Die Konsumentenpreise sind seit 2000 nur um 15 Prozent gestiegen, die Löhne nur um 30 Prozent. Beinahe gleich hoch wie bei den Einfamilienhäusern ist der Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen: nämlich 94 Prozent. Besonders grosse Anstiege finden sich in den Kantonen Genf, Zug und etwas dahinter Zürich.

6. Zahlen die Banken jetzt weniger Sparzinsen?

Bereits jetzt seien die Sparzinsen für Erwachsene bei durchschnittlich nur noch 0,2 Prozent angelangt, sagt Benjamin Manz vom Vergleichsportal Moneyland. Nach dem SNB-Entscheid sei nun mit einer weiteren Senkung zu rechnen. Bei Sparkonten geschehe dies jeweils zum Anfang des Monats, manchmal komme es zu Verzögerungen oder schrittweisen Senkungen. Die Zinsen auf Kassenobligationen und Festgelder würden schneller fallen.

«Negativzinsen erwarten wir bei Sparkonten noch nicht, auch bei einem negativen Leitzins wird dies wie in der Vergangenheit nur in Einzelfällen vorkommen», sagt Manz weiter. Bei Privatkonten seien die Zinsen bereits fast auf 0 Prozent, da werde sich in den meisten Fällen nichts ändern.

Die Bankgebühren würden von mehreren Faktoren abhängen, nicht nur von den Leitzinsen, sagt Manz. Unter anderem seien dies die Konkurrenz und die Wechselbereitschaft der Kunden. «Deshalb können sich hier die Banken nicht alles erlauben.» Der Moneyland-Experte erwartet keine sofortigen Gebührenerhöhungen, Anpassungen seien aber bei diversen Bankgebühren wie Kontoführung oder Zahlungsverkehr jederzeit möglich.

7. Geht die SNB beim nächsten Entscheid in den negativen Bereich?

Der Negativzins sei von 2015 bis 2022 ein wichtiges Instrument gewesen, um die Preisstabilität in einer ausserordentlichen Phase zu gewährleisten, sagte Schlegel. Es sei der SNB aber auch bewusst, dass der Negativzins unerwünschte Nebenwirkungen haben könne.

Damit wollte Schlegel wohl ausdrücken, dass er nur einen Negativzins einführen würde, wenn die Inflation wirklich zu schwach wäre und er es tun müsste. Aber er würde es tun. Schlegel sagte mehrfach, er könne einen Negativzins «nicht ausschliessen».