Ist Schaffhausen ein «Verlierer-Kanton»? Studie befürchtet Wertverlust von Immobilien

In den vergangenen Jahrzehnten stiegen die Preise für Immobilien stetig an. Eine Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark prognostiziert nun aber, dass dieses Preiswachstum in manchen Kantonen in den nächsten 20 Jahren zum Erliegen kommen könnte – in Schaffhausen sollen die Werte von Immobilien sogar signifikant einbrechen. Trotz schweizweiten Bevölkerungswachstums, welches in erster Linie durch Zuwanderung getrieben wird, teilen die Spezialisten den Kanton in die Kategorie «Verlierer» ein.

Die Studienautoren, die sich auf demografische Risiken am Hypothekarmarkt fokussiert haben, argumentieren, dass die tiefe Geburtenrate und die fortschreitende Alterung der Gesellschaft das Wachstum abschwächen. Bloss elf Kantone (mit zwei Drittel des Hypothekarvolumens) würden von der grösseren Nachfrage nach Wohnraum profitieren, unter ihnen Zürich und Thurgau. Hier erwartet die Studie satte 86 Prozent des zukünftigen Bevölkerungswachstums. Im Umkehrschluss würden viele andere Kantone beinahe leer ausgehen. Es bestehe die Gefahr, dass Immobilien an Wert verlieren. «Selbst bei Erreichen einer 10-Millionen-Schweiz werden diverse Kantone eine rückläufige Wohnraumnachfrage erleben», so die Analyse.

Zehn Kantone werden von den Studienautoren zu den «Verlierer-Kantonen» gezählt: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Glarus, Graubünden, Jura, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, Tessin und als Schlusslicht eben auch Schaffhausen. Sie weisen demnach die höchsten demografischen Risiken auf. Bereits jetzt würden sie ein unterdurchschnittliches Hypothekarwachstum verzeichnen; es werde ein «teils signifikanter Rückgang der Wohnraumnachfrage» erwartet, verbunden mit bedrohten Immobilienwerten.

Der Grund: Bevölkerungswachstum wird fast ausschliesslich in der Altersklasse 65+ stattfinden – eine Personengruppe, die nur selten umzieht. «Die Bevölkerung im erwerbstätigen Alter ist in diesem Cluster eindeutig rückläufig – teilweise schon heute – und somit auch die Nachfrage nach neuem Wohnraum», so das knallharte Fazit der Studie. Es fehlen schlicht die potenziellen Käufer. Das sind schlechte Nachrichten für Hauseigentümer.

Schaffhausen sei speziell, finden die Verfasser

Dass der nördlichste Kanton dieser Gruppe zugeteilt und ein deutlicher Nachfragerückgang bis 2045 von rund 7 Prozent prognostiziert wird, überraschte die Autoren. «Dieser Kanton ist speziell», heisst es gar in der Studie. Schaffhausen weise einerseits eine hohe Alterung auf, andererseits sei der Kanton anteilsmässig auch stark von der Zuwanderung abhängig. Je nachdem, wie hoch diese ausfällt, hat das einen Einfluss auf die Nachfrage nach Wohnraum, stärker als in anderen Kantonen, die anteilsmässig weniger Zuwanderung aufweisen. Heisst: Die Verfasser der Studie sind sich offenbar selbst nicht ganz sicher, ob es wie bei den anderen «Verlierer-Kantonen» zu Preisreduktionen kommen wird.

Dass hiesige Gebäudebesitzer sich um den Wert ihrer Immobilien sorgen müssen oder dass gar ein Crash bevorsteht, glaubt Immobilienexperte Donato Scognamiglio nicht. Er relativiert die Ergebnisse der Analyse: Es sei eine Illusion, dass ein einzelner Faktor – in diesem Fall die Demografie – den Hypothekarmarkt derart stark beeinflussen könne, so der Verwaltungsratspräsident der Immobilienbewertungsfirma Iazi, der zudem für die EVP im Zürcher Kantonsrat sitzt. «Die Studie suggeriert, dass die Bevölkerungsentwicklung der Hauptfaktor ist. Dabei spielen ganz viele Effekte eine Rolle, etwa wie viel gebaut wird oder welche Einkommen potenziellen Käufern zur Verfügung stehen», so Scognamiglio.

Auch der Zustand der Wirtschaft spiele eine Rolle, so könne es zwischenzeitlich zu einer Rezession kommen: Dann «bleibt der Berner in Bern und zieht nicht nach Zürich, der Portugiese bleibt in Portugal und kommt gar nicht erst in die Schweiz». Bislang deute aber nichts darauf hin, dass Häuser zeitnah zum Schleuderpreis veräussert würden. Zudem seien Bevölkerungsprognosen schon immer «in die Hosen gegangen», weil unberechenbare, äussere Einflüsse (wie etwa der Ukrainekrieg) zu einer neuen Situation führen.

Experte ärgert sich: «Schaffhausen ist nicht Emmental»

Scognamiglio wählt Monaco als Beispiel: Die Bevölkerung des Zwergstaats nimmt kaum zu, die Preise gehen aber durch die Decke – weil der Boden knapp ist. Insofern würde er die Voraussagen, welche in der Studie formuliert wurden, infrage stellen: Wer hoffe, dass in 15 Jahren billige Wohnobjekte auf den Markt kommen, der habe nicht verstanden, was sich in dieser Zeit alles ändern kann. Die Erkenntnisse der Moneypark-Analyse sieht er deshalb eher als Anregung zu Diskussionen – wolle man sich einen Gesamteindruck verschaffen, müssten noch zahlreiche zusätzliche Faktoren mit einfliessen.

«Schaffhausen ist der ‹Place to be›, hier kann man Wohnraum noch bezahlen.»

Dass Schaffhausen als «Verlierer-Kanton» bezeichnet wird, nervt ihn gar: «Schaffhausen konnte in den letzten Jahren profitieren. Der Kanton hat die Steuern gesenkt und ist finanziell gut unterwegs», sagt Scognamiglio. Für den Experten ist Schaffhausen – wie auch der Thurgau – ein schnell erreichbarer Ausweichkanton für jene, die sich Zürich nicht leisten können. «Schaffhausen ist nicht tiefes Emmental oder Jura.» Aus seiner Sicht ist Schaffhausen kein Verlierer, sondern «der ‹Place to be›, hier kann man Wohnraum noch bezahlen».